應時順勢而蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，在吸引大批精英投入行業(yè)的同時，也對開發(fā)常識、專業(yè)基礎、施工經(jīng)驗、營銷常識，乃至項目后期的運營管理知識都提出了較高要求，甚至還需要一定的市場趨勢預判能力。僅從項目的規(guī)劃設計來說，從項目選址、規(guī)劃定位，建筑設計，到商業(yè)流線、空間尺度、材料肌理等，無不考驗商業(yè)地產(chǎn)人的復合知識結(jié)構(gòu)和綜合管理能力。
日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務所設計建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項目，開業(yè)于1996年, 是日本第一個定義為“時間性消費”的綜合商業(yè)設施。這個占地面積約3.5萬平方米的巨物形似峽谷，環(huán)繞著日本最大規(guī)模的“AMC運河城13”，福岡凱悅大飯店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、13個電影院、高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS”、無印良品店等精彩紛呈。整個商城包羅萬象，此外還集聚了購物街、餐飲、娛樂設施、秀場、展覽、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣以及社區(qū)公益表演的絕佳場所。
沿著約180米長的運河，水城空間分為五大主題區(qū)域：水晶峽谷、月光大道、地球漫步、海洋世界和太陽廣場。設計展示了從自然流水為主題的古樸到現(xiàn)代風格的漸次變化。游客通過拱廊往返于運河兩岸。博多運河城的設計沒有過多追求建筑本身的形態(tài)完美，而是轉(zhuǎn)而關(guān)注游客的體驗行為。這里是交互的舞臺，游客時而演員，時而觀眾，聚會或休閑，演繹多彩的人生故事。
從時尚到雜貨約140家專賣店的運河城OPA，到ZAZA等個性商店數(shù)不勝數(shù)的“MEGA專賣店大樓”，到食品、服裝、生活用品、家具、家電等一應俱全的“無印良品”等，一天之內(nèi)轉(zhuǎn)不完的購物點多得讓人眼花繚亂。視線開闊的內(nèi)部，匯聚了從高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下一層的“運河地面廣場”，排列著可以靜靜享受正宗美食的餐廳和咖啡館。單是零售和餐飲兩種業(yè)態(tài)已達6萬余平方米，建筑面積占比達25%。近20年前的業(yè)態(tài)配比如果拿到今天，或許還應加大。
位于地下一層最著名的“太陽廣場”，水邊的舞臺上，藝術(shù)家們每天都有LiveShow及各種活動, 商業(yè)街內(nèi)時刻充溢著快樂與祥和，任何人群都能愉快聚會休閑，游客在這里沉浸在藝術(shù)海洋中，徜徉購物，暫時告別世間的紛擾，常常忘卻了時間的流逝。盆栽密布如林蔭大道般的“月光大道”如夢如幻，悠然踱去，可以看到地面不定時噴出水柱，那是水城的另一處主題廣場“月光中庭”，是個信步、購物的好去處。“水晶峽谷”令人印象深刻的是由180個顯像畫面組合的巨型視覺藝術(shù)墻，讓偶然經(jīng)過的游客眼前一亮，頗有柳暗花明又一村之感。
“地球漫步”花團錦簇的盆栽及掛滿墻壁的常春藤，使質(zhì)感華美的商業(yè)街生氣蓬勃，讓人恍惚間忘卻是在購物，而是在森林中尋寶一般。“海洋世界”是孩童們的戲水天堂，水珠自布滿自然石的水灘飛濺而出，不定時噴出水柱……種種娛樂設施足以讓人駐足一整天。
整個水城走下來，商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、公共區(qū)、連接區(qū)渾然一體，游客不知不覺中完成了漫步、觀覽、購物、娛樂等多重功能，在這里，購物真真正正成為了一種“經(jīng)歷”。
總體看來，博多水城首先創(chuàng)造出了一個可體驗性場所，營造讓游客感受到流連忘返、去而復返的場所，可體驗性最終成為效益增長的催化劑。博多運河城完美表達了可體驗性，提供多元化的體驗需求，成為極具表演性的舞臺，最終將自身成就為極具特色的區(qū)域核心。其次，博多水城融入了區(qū)域本土文化，本土文化的融入，根本目的在于創(chuàng)造地域特色，使之令人難忘，這就要求設計者必須在初期就去仔細研究和理解當?shù)匚幕厣瑥倪@些文化元素中獲取靈感，并在項目設計中結(jié)合水景、燈光、標識、雕塑、綠植等充分融合、表達。
另外，功能流暢銜接融合也是成功的一個關(guān)鍵因素。室內(nèi)多種業(yè)態(tài)之間的平面流線、垂直交通，以及室內(nèi)與室外場地之間，場地與城市之間的動線設計，要流暢銜接。在這方面，博多運河城充分闡釋了以人為本、以消費者為核心的設計理念。主角不是建筑物，而是人的所視、所聽、所嗅、所味、所觸、所感。
萬達商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游的規(guī)劃設計如果能緊緊抓住消費者的行為習慣，凡事從消費者行為習慣出發(fā)，就必然是成功的商業(yè)規(guī)劃。