對于一個孤零零坐落于呼倫貝爾大草原的小城滿洲里來說，萬達廣場就是傳奇，這座小城僅有五六萬人口，而滿洲里萬達廣場開業三日客流就超過了30萬。

這是中國北部最有異域特質的口岸城市，獨領中俄蒙三國風情。然而，它也是一座待興之城，四線城市，地處偏遠，人口稀少，冬季寒冷漫長，自然環境惡劣，資源嚴重匱乏，商業綜合體一片空白。這里是讓商界至今不敢涉足、談之色變的“滿洲里”。

然而，“萬達來了”。

第一遍掃街全被拒

幾年前，說起萬達未來布局的滿洲里項目，萬達各個系統的人常常拿它開玩笑：不好好干，就把你“發配”到滿洲里去。

招商是最困難的事情之一。招商難，難在滿洲里惡劣的自然環境，嚇跑了一批又一批客戶。這個位于內蒙古西北角的邊陲小城，冬季寒冷漫長，從10月到次年5月氣溫都在零度以下，最嚴寒的3個月氣溫會達到零下40攝氏度，這里的供暖期長達8個月，為全國之最，只有7、8兩個月的旅游旺季最適合做生意。為了給商戶創造一個良好的經營開端，滿洲里商管公司總經理喻浦陽一直堅持要在6月27日開業。

惡劣的自然環境造成當地的物流配送和采購市場十分落后，當地人力資源較匱乏，人員成本又偏高，品牌商對后期運營憂心忡忡，所以，很多品牌來當地進行市調以后，灰心、失望、猶豫、反復，遲遲不敢進駐萬達；而且，自2008年全球金融危機以來，俄羅斯經濟衰退，來滿洲里消費的俄羅斯人數急劇下滑，當地許多商戶在2009—2010年紛紛離開滿洲里到外地謀生。滿洲里經濟疲軟低落，本地商業以對俄批發貿易為主，幾乎沒有品牌可言，為數不多的品牌在開始接觸萬達時都望而卻步、敬而遠之。

在招商助理賀欣的辦公桌上，放著厚厚的三大本名片冊，這是招商人員每天“掃街”的成果。然而，“掃街”伊始，四處碰壁，剛自報家門，就被對方毫不客氣地轟了出來。“走遍了滿洲里大大小小所有的店，根本不止一遍，三遍四遍乃至五遍。第一遍掃街基本全部被拒絕，第二次第三次商戶就開始給我們講話的機會了。”本地品牌的招商局面就這樣一點點打開了。

主力店超市的招商也費盡周折。在全國范圍內，聯發的十幾家超市沒有一家愿意來滿洲里，而因市場份額小，本地超市也不愿意與萬達合作。“為了解決超市的問題，我們只能跑到更大一點的城市，在220公里外的海拉爾找到了愛購超市，只有它愿意和我們合作。”喻浦陽說道，“那天我開車去海拉爾和客戶談完合同往回走，哪知開到半路沒油了，海拉爾這條路上沒有一個加油站，半夜12點，茫茫草原，滿天星斗，只聽到蟲叫，舉目無親，我就坐在漆黑的路邊，等司機給我送油，當時真是從骨子里體會到了蒼涼的感覺。”

為了豐富體驗業態，滿洲里萬達廣場計劃引進當地最好的美發店。喻浦陽每周都去那家店里剪一次頭發，以爭取和店主深入溝通的機會；招商主管楊曉峰也經常趁午飯的間隙去“拜訪”，每去一次，就被人直接推出來，他依然堅持不懈地去溝通，到最后，商家都被磨得沒了脾氣。“你看現在體驗業態這個區域特別漂亮，美發、美容、美甲、兒童攝影這些體驗業態我們全部都有。”開業當天，楊曉峰掩飾不住驕傲興奮地說。

增加餐飲穩客流

盡管滿洲里人煙稀少，但每年有500萬游客來此度假。在走訪了150多家當地及海拉爾的旅行社后，喻浦陽發現了旅游市場這個重要商機，因此他有了一個更大的“野心”——要把500萬旅游人群吸引到萬達廣場。利用中俄邊境的特色，因地制宜，打造滿洲里萬達廣場的俄羅斯風情和國際范兒。

室外步行街有一個5000平方米的“歐典藝術品”商城，橫貫整條街道，非常引人注目。“去年8月份丁總裁來滿洲里現場后，明確指示我們要按照當地‘喀秋莎’紀念品商店的標準，引進一個高品質的旅游紀念品品牌，以吸引更多的旅游客群。經過長達半年的談判，我們終于與歐典藝術品商城達成了合作。”喻浦陽說。目前滿洲里商管正在與200余家旅行社合作，大批旅游團將會給這家商鋪以及萬達廣場帶來滾滾客流。歐典藝術品商店以它的超大體量和對室外街招商的帶動作用，儼然成為室外街主力店。它與萬達廣場同步開業，很大程度提振了其他尚未入駐商家的信心，推動了室外步行街招商品質的提升。未來，滿洲里商管公司計劃與政府合作，全力打造一條玉石文化街，籌備大型的皮草廣場，并計劃引進一個俄蒙主題商務酒店。

滿洲里萬達廣場大商業面積僅有6.8萬平方米，室內步行街只有上下兩個樓層。在圖紙設計階段，一樓除了在兩個端頭具備餐飲條件外，其余全部是服裝業態。喻浦陽根據對本地的市場調研發現，滿洲里飲食文化和氛圍較好，餐飲消費力很強，市場空間較大。因此他堅持修改圖紙，要求將二樓服裝鋪位調整為餐飲業態。

但是由于項目在冬季搶工，主體施工已經提前完畢，項目又沒有地下停車場，這個時候提出增加餐飲條件難度很大。喻浦陽堅持修改，多次進京匯報，最終，在商管總部領導的支持和共同努力下，得到了董事長的變更批示。“我心頭大石落地，高興得一宿沒睡！”喻浦陽激動地說。從開業后的業績來看，餐飲商家經營良好，對廣場客流的穩定也起到了明顯的帶動作用。

掉鋪危機勇扛住

整個項目從招商啟動到進場裝修，始終處于一種緊張的氛圍中。不少費盡周折談下來的品牌，卻在一夜之間取消合作，這讓招商團隊備受打擊，壓力陡增。

今年3月份是掉鋪最嚴重的時期，已經落位的品牌接連掉了30余家，整個餐飲業態幾乎要全部換血重新招商。公司原任招商營運副總和招商經理因承受不了壓力接連離職。3月的滿洲里天寒地凍，招商處境十分艱難，喻浦陽帶著招商部幾個剛剛接觸商業的年輕人迎難而上，在商管總部的支持與鼓勵下，一邊當地深挖，一邊對接聯發。滿鋪開業的理想和信念，支撐著他們攻克了這一難關。但是今年5月，招商團隊又遭受了一次重大打擊，在剛剛填滿的情況下，又出現6個品牌同時掉鋪，此時距離6月27日開業僅有一個多月的時間。楊曉峰聽到這個“噩耗”的那天，正在廊坊萬達學院培訓，他和同事坐在麥當勞正要吃個漢堡“犒勞”一下自己，卻怎么也吃不下去了，只覺得嗡的一下，頭皮發麻。

面對790平米的空鋪，兩個月內要完成招商并裝修開業的任務，整個團隊幾乎喪失了信心。喻浦陽帶領團隊堅定信念，積極與總部溝通，將大鋪拆分成三個小鋪，啟動緊急招商，最終達成了開業。

有了這些經驗，使得滿洲里項目從招商到商戶進場裝修期間，招商人員一直處于警戒狀態，總部也密切關注著滿洲里的動態。“商戶進場裝修后，我們不僅要隨時關注他的裝修進度，還要隨時關注他的心理變化，以便做到及時預警。比如進場后與商管公司溝通的積極性是否降低了，是否有可能反復。”商管總部北區營運中心副總經理許冬說。近一年來，許冬一直在協助滿洲里萬達的招商，架構調整前的總部招商中心以及現北區營運中心，幾乎全員支援過滿洲里項目。

精選有態度的員工

滿洲里商管團隊，有從工地招來的暖通主管，從沒接觸過購物中心的中央空調；有從酒店招來的招商人員，從沒經歷過開業籌備這種打仗的節奏；盡管也有十年八年的老員工，但都從未參與過開業。經驗在這里顯然不是最重要，重要的是大家都有擰成一股繩的韌勁和打拼精神，團隊所有成員都想實現一個目標，那就是“開業”。

而最有趣的，是飯堂張師傅的招聘。當時一共5名大廚競聘，每位廚師一個規定動作——炒豆芽，一個自選動作，現場炒菜，員工試吃、打分，然后再由總經理挨個面試。喻浦陽回憶說：“當時第一名菜也炒得好，是武警出身?？墒钱斘覇査阍趺幢ＷC我的員工能夠吃好？他說這可保證不了。我認為這就是態度問題。”所以，“勤勤懇懇、有責任心”的張師傅主管起了后廚，果然，其精心準備的菜品和淳樸厚道的品格贏得了所有員工的贊許。

如果說這是一次順利且讓人欣慰的招聘，那么其他可謂歷盡坎坷。在萬達已經工作了七年的人事經理榮國良，對當地人才市場調研后，發現在這個人口稀少的小城，想招到專業對口、技術過硬、經驗豐富的人才真是難于上青天。有一次舉辦招聘會，人事部共收到200多份簡歷，面試了100多人，最后只錄取了一個，就是室外街的賀欣。幾乎經理級以上的所有人，都是通過萬達在全國各地的人脈網絡，想盡辦法從各地調招過來的。

每個地方商管公司的人事行政經理幾乎隔幾天就會接到榮國良的電話，問詢當地場子里是否有滿洲里人或內蒙古人，他不放過任何一個微小的機會。最后驚喜地發現呼和浩特商管營運部有一個叫納慶的男孩是滿洲里人，此人有一年營運經驗。榮國良像發現金礦一樣，如獲至寶，立刻給納慶打電話溝通，而此時的納慶也正有回到家鄉工作的意愿，雙方一拍即合。

但在人手緊缺即將開業的那段時間，公司一下開除了5名工程部員工，原因是他們在上班時間消極怠工，玩忽職守。“我堅決不允許這樣的人留在團隊，寧缺毋濫，團隊的風氣和士氣絕對不能被影響。”

所有工作提前一個月

在總部拓展部的四年，喻浦陽參與過數個廣場的籌備開業，尤其對于節點把控非常有心得。接手滿洲里項目后，他在原來模塊化的基礎上，又自己生成了一個節點控制，把所有工作全部提前至少一個月，有的重要節點提前三個月開始籌備，這使得滿洲里項目287個模塊化節點，沒有亮一個紅燈。

工程經理金耀文入職兩天后就碰到了一件讓他終生難忘的事。2013年12月3日，“白領麗人”商戶要進場裝修，這個商鋪由兩個鋪子合成一個，中間的隔斷墻已經被施工方拆除，但是垃圾還未清理，此時商戶急著進場，可總包現場只有四個人，垃圾無法處理。